南京麒麟板块：我调查了12个楼盘共59套房，得出这些结论
前言：
最近一个月没有码字了，知乎一些栏目却意外的收录了我以前的文，每天居然也断断续续的有流量引到公众号。
嗯，为了引流我这次还搜集了一大堆资料贡献给各位关注者大佬【见最上】。
码字不易，还不是为了让各位关注者大佬多帮我宣传宣传么？
这一个月干嘛去了？
去市调。
选的麒麟板块。
对很多人来说，麒麟板块最近的新闻应该是这个吧：
但不可否认的是：自从2016年跳涨之后，南京几乎没有洼地了。放眼望去，几乎没有低于2万的房子了。
如果又想选新一点的房子，又要便宜点，还要距离主城不太远，选择真心不多。
麒麟算一个。
留给刚需的选择，确实不多了。
一、板块概况
说到麒麟，就不得不提板桥。
麒麟跟板桥是一对难兄难弟，两者无论在位置、配套、交通上都具有可比性。
麒麟板块曾经风光过，后来因为各种各样的原因，暂停了开发。而板桥在2016年之后，开发跟利好逐渐放缓。价格也逐渐攀升到了2.5万，脱离了刚需。 政府的炒作重心又重新从板桥回到了麒麟板块。
1.板块历史
麒麟一直被称为南京的东大门。老一代麒麟集中在S122省道两侧，马群以东。以2005年前后银河湾花园、东郊小镇、麒麟山庄、华汇康城等小区为代表性小区。这里有永远修不好的S122以及漫天尘土的渣土车，以及华汇康城让人印象深刻的广告语“我家院里有座山”。
新的麒麟，被戴上了“麒麟新城”的帽子，面积向南一直扩张至东山板块，总面积达80平方公里，这个面积确实很大了。
我们知道，只要某个板块被扣上了“新城”的帽子，就代表政府把它放入了“待炒作”的名单。
麒麟新城板块的历史，分为3个阶段：
1）2010年-2013年 起步、风头正劲
2010年麒麟科技园正式成立，定位为南京市委市政府重点布局的科技创新重点园区和新城区。同时，中科院、350米的高楼双子CBD、大型商业区等特别高大上的规划设计也让麒麟板块成为众人眼中最为看好的区域之一。
富力、世茂、中海、启迪等品牌房地产企业就是在这个时候纷纷入驻的。
2）2014-2015年 停滞
受某种不可描述的原因（你懂的），麒麟板块建设开始走入低潮，多个项目被延期或撤销。有轨电车、S122、国际医疗中心、学校、双子塔等通通撤销或者放缓。
曾经与河西新城、南部新城、浦口新城并列的四大功能板块之一的麒麟新城就这样没落了。
这个活生生的例子告诉我们一个道理：
所有的规划都只代表方向！都是随时可能更改的！不到落地时刻千万不要当真！
所以无论开发商还是中介告诉你XXX规划，都听听就好。
千万不要被规划牵着鼻子走。
3）2015-2016年 意外借势
2016年全城跳涨这一波，麒麟也同样受益。靠着这一波才重新回到大家眼中。
并在2017年后，一些规划逐渐落地，比如S6轻轨、中西结合医院、荔枝广场、中科院等。
均价从1万左右上涨至2万出头。
2.板块细分
麒麟新城东西位于紫金山与青龙山中间，南北位于G42沪蓉高速跟G25长深高速之间。
以板块的划分，大致分为3块。
1）北区：以S122省道两侧为主，主要是老麒麟门片区。
这片区的房龄都在2004-2008年之间。包括锦绣花园、银河湾、麒麟山庄、东郊小镇、麒麟锦城、华汇康城、阳光之旅等。
极少数小区为2010年之后的小区，比如东方红郡、新地雅苑等。
同时有部分安置房，如麒麟紫荆城。
这个片区以二手房为主，新房只有在建的星叶枫庭跟华润，均位于S122路旁南侧。
这部分也是我市调的重点区域之一。
这个片区已经发展的较为成熟，几乎没有空地。未来的规划也非常少，最大的利好就是2023年通车的S6轻轨。北区并不是麒麟板块的核心区。
但却是最合适的上车板块。
2）中区：聚集在启迪大街周围。
主要是2014年以后的小区，以中海、启迪方舟、中南世纪雅苑为代表。同时花岗片区还有大量安置房，如花港幸福城。
以及部分新房如中南熙悦、蓝光黑钻、京港澳未来墅等。
这个片区是麒麟新城板块的核心区，未来的规划几乎都放在这里 ，包括研究院、商业中心、学校等。空地很多，潜力比较大。可惜这个片区的房价几乎已经处于高位。目前生活配套比较不方便。
3）南区：光华路南。
以富力城为代表。这片区以众彩物流园、二手车市场、东山汽车园等为主。
包括世茂君望墅，中粮鸿云，以及上坊片区一大片安置房。
这片因为短期没有太多规划，个人没太多关注，故没做深入调查。
3.板块优劣势
麒麟，是一个优势跟劣势都很明显的板块。
优势：
它的所有优势，都基于一点——麒麟的起步阶段。
像一张白纸一样，虽然一穷二白啥也没有，但有无限可能性啊！
1）房价就全城而言处于低位。当然这个是跟它的现状跟配套不完善息息相关。
对刚需而言，是不错的上车盘。距离主城也不算远，交通还算方便，环境也不错。
2）面积大、空地多。意味着将来能够承载更多利好跟规划，上涨潜力大。这个前提是政府愿意将高大上的规划落地到这里。
3）马路的配套目前基本已完善，已经全面贯穿整个麒麟。开车的话进城还是很方便的。
4）环境不错。东面就是青龙山。中部有一大片麒麟中央公园。
劣势：
1）规划上的级别已经被降级。2016年后南京的新的市中心是长江两岸。麒麟的利好跟规划只能被降为第二级别。
2）地铁极度空缺。有轨电车就别提了，实用性比地铁差太多。
轻轨S6号线只是沿着S122经过麒麟北部，受益部分只有老麒麟门片区。
站点为麒麟镇站跟东郊小镇站。
对启迪跟光华路片区没有丝毫帮助。更何况，S6于今年下半年动工，要5年后即2023年才能通车。人生有几个5年？而且5年后，就怕连鱼嘴板块都热火朝天了。
一直命途多舛的8号线，因为宁芜铁路的原因，连规划都没有落定，通车时间只会比S6更晚。个人预计时间应该在2030年左右。还是不要考虑8号线了吧。
所以短期内，对麒麟板块的地铁，不要抱有任何期待。做好长期开车出行的准备。毕竟麒麟的路修的确实不错，开车真的挺方便的。
3）学区、商超、产业园等暂无令人振奋的消息。
麒麟新城的定位是科创园。
我来翻译一下科创的意思，科创就是中小企业，就是说他们的员工没钱的意思。所以是不可能指望这些中小企业带动周边房价的。
麒麟的客群，只能是那些环顾南京四周，发现居然没啥上车盘的刚需小白。
不过即便这样，丝毫不影响熙悦七八月份开盘价2.9万了。
4.对麒麟板块的正确态度
麒麟板块，其实跟板桥差不多，不能对它抱期望太高。你就理解为： 刚需、上车盘。
就足够了。
那些乱七八糟的利好、规划。讲真，对普通买房人来说，真的没有任何意义。
我们没必要被很多房产媒体带节奏，觉得麒麟引入个XX基地、建个XX园区等就如何如何高大上了。
全都没意义。
对刚需来说，最有意义的无非地铁、商超、学校足矣！
麒麟这三点都不是优势，所以就只剩一个“住”！
买麒麟，住的舒服就足够了！
5.麒麟未来涨幅会如何？
这么说吧，一旦撤销限价（短期很难撤销），麒麟的地价已经决定了今后新房的开盘价不会低。而且实际上，麒麟二手房自2018年这半年来涨幅已经超过5%了。
3年内的总体趋势，跟着大盘涨为主，有较小机会补涨。如果迎来全城暴涨，则大概率追平其他成熟板块。
3年后时间太远不谈。
这就是我对麒麟的基本判断。
二、市调分析
这次我对麒麟的市调以北区老麒麟门跟中区启迪片区为主。
以二手房为主。新房因为限价，且不想等开盘，只看了一个8月开盘的熙悦。
1.历史数据
只挑选了几个有代表性的楼盘作为分析。数据来源安居客。
从这表可以看出很多结论：
1）品牌溢价
中海的单价在2016年大涨后，被东方红郡追平。
品牌溢价从长期来看，是贬值的。中海的涨幅比例是整个片区中最低的。
2）房龄对涨幅的影响
去掉品牌溢价外，在这个片区中基本上是房龄越新，涨幅越大。
3）跳涨的月份
第一波跳涨是2016年3月-6月，符合金三银四的市场规律，平均涨幅30-40%。
房龄较新的房子、电梯房领涨，涨幅30%。说明这类房源市场接受度更高，更好出手。
而老房子、楼梯房涨幅较慢，只有20%。
第二波跳涨是2016年9月-12月，符合金九银十的市场规律，平均涨幅20-30%。
这一波是较老的房子、楼梯房补涨，涨幅30%。而新房、电梯房涨幅只有20%。
主要是受最低总价门槛的影响，新房、电梯房已经价格高企。市场只能转而接受老房、楼梯房。
2017年6月-2018年6月，房价几乎不变，是受调控的影响。
4）单价价差
除了中海跟东方红郡在片区内的单价波动较大外，其他所有小区的单价价差基本稳定。涨幅也相差不大。
而中海跟东方红郡的单价不稳定主要原因为房龄较新，受增值税、以及投资客占比较多的影响。一般小区超过5年后，投资客逐渐被自住用户替代，价格波动就会逐渐稳定下来。【这段没有数据验证，纯粹个人经验。】
2.北区市调简介：
老麒麟门片区已经是一个非常成熟的社区。且无论单价还是总价均很适合刚需，而且房源类型选择非常多，房龄也都在2000年以后。
非常适合刚需。
依次讲讲跑过的这几个小区。
1）麒麟锦城
2007年左右。房源有多层跟高层。成交均价2.1-2.2万左右。多层价格略低（低1-2k单价）。
物业跟小区环境还不错。位置也挺好，紧挨着天赋广场，距离S6地铁口400米。
多层房源没看，看的是小高层。它小高层的户型比较奇怪，一栋楼上出现的户型非常杂。
看了一套70平单室套，一套94平两房，均为中高楼层通透户型。报价均在2.15万左右，满二。价格还算不错。
小高层一楼架空部分采光太差，给人的观感很不好。
2）银河湾花园
2007年左右。房源同样有多层跟高层。多层均价2万左右，高层电梯房2.2-2.4万左右。
优点是绿化跟物业非常好。房屋质量跟户型也不错。
因为绿化非常好，所以建议买中高楼层，不然采光很受高树影响。
聊了几套不错楼层跟户型的房主，发现房主心态普遍较高。报价都在2.4-2.5万，满二。而且还价空间小，简直扯淡。
3）东方红郡
2014年左右房龄。区位处于老麒麟门最核心的位置。隔壁就是天赋广场。距离S6地铁口400米。小区物业环境还不错，品质也挺好。均为9、11层电梯小高层，居住密度较低。是老麒麟门价格最高的小区。成交价在2.4-2.6万。
就在8月份所成交的房源来看：
9层85平210万毛坯满二，7楼90平225万精装修（非出租装）满二，均是秒成交。成交价2.5万左右。而大部分房东报价都在2.6-2.7万。一楼、顶楼报价会低5-10%。
根据2018年上半年成交价都集中在2.4-2.5万来看，下半年成交价已上涨5%。
4）新地雅苑
2014年左右房龄。区位紧靠开城路以及S6麒麟门规划地铁口。距离S122较近，受噪音影响。
小区物业跟环境较好。房源较少。均价跟东方红郡差不多，2.5万左右。属于国土局公家的房子，房屋建造质量据说非常好（来源中介，未证实）。
5）华汇康城
2007年左右房龄，分为南北两个区，最大特点就是在牛头山上，绿化很好。
北区在山脚下。户型并非南北通透，价格相对较低，在2.1万左右。
南区在山上。同样分为多层跟电梯小高层。多层价格较低，在2-2.1万左右，甚至1.8-1.9万的房源也有。
小高层主要集中在二期三期，通透户型中高楼层成交价格2.2-2.3万之间（满二、满五）。位置、装修差的成交价能在2.1万。
建议中高层，不然会被高树遮挡采光。
缺点是距离地铁口较远，大约1公里。
6）麒麟山庄
2007年左右房龄。目前满二的房源只有沿着S122马路一排房源，以及小区最南端的楼梯房多层。
小区品质跟物业很好。价格2.1万-2.2万左右（满二）。
户型设计的也不错。其中110平三房两卫的户型很不错，很让人心动。
另外70平的单室套无法改两房，不太实用。
缺点是目前满二的房源都沿街，而且S122的大车非常多，这个噪音跟灰尘，自己感受去吧。
距离S6轻轨地铁口1.1公里，略远。
目前挂牌跟成交房源较少。
7）东郊小镇
即使在麒麟门，东郊小镇的位置也属于一块“飞地”。而且你会发现它的单价其实并不低，2.4-2.7万单价的街区很多。原因就在于这些高单价的都是小面积户型，面积40+㎡复式，很适合刚需。它们的总价都在100万出头。80+㎡平层的单价看起来就合理的多，2万左右。
S6轻轨直接在东郊小镇开设一个地铁口，也算很不错的利好。
地铁口设在第二街区跟第四街区之间的路口。
但是东郊小镇最大的缺点，路太窄。一直不明白当初开发商为什么会这样设计。每天早晚高峰，开车出小区就要半个小时感受一下。
西面的银亿东城也差不多的，很尴尬的位置。
8）麒麟紫荆城（安置房）
价格比较便宜，1.8-2万。缺点是居住密度太大。小区住户比较杂，物业管理很一般。
但是这个价格，其实跟商品房已经差不太多了。要知道这些拆迁户，他们拿房的成本才7000元啊。
对刚需来说，不如咬咬牙上商品房。
3.中区市调简介：
中区目前房源不多，无论新房还是二手房（满二房源）。
中区价格较高。但是房龄较新，潜力较大，且处于麒麟新城规划的核心区域。因此以后还是有潜力的。
1）中海国际社区
2015年房源，目前只有一期才有满二房源。
成交价已经2.5-2.6万了。
户型确实不咋地，而且房率低。举个例子，81平的两房，主卧面积才12平。要知道麒麟门很多主卧面积都是16-19平啊！
不过中海的户型特点好像确实是主卧面积都不大。我看了一下，即使98平的三房，主卧面积也同样12平。它的户型设计思路应该是把衣柜面积移出到卧室外，单独做成储物间。
总之，这种户型设计见仁见智吧。
2）启迪方舟
2016年房源，目前没有满二房源。
成交价也都在2.3-2.5万左右。基本快追上中海了。
品质跟物业，感觉跟中海没啥太大差别。
3）中南世纪雅苑
2016年房源，目前没有满二房源。
成交价2.5万左右。
4）中南熙悦
7月8月各开盘一次，价格2.9万精装交付，推89跟110平两种户型。这个价格在麒麟片区目前算比较贵的了。或者说，这个价格已经脱离刚需了。过去摇号的都有号，无非楼层选择而已。
如果不是新房癌，还不如选择该片区二手毛坯。
4.南区市调简介：
没有去南区做市调。
三、投资总结
1.关于规划
规划易变！规划易变！规划易变！
重要的事情说三遍，麒麟就是最大的例子。
要看落地。
2.板块选择
上车刚需首选北区，就是老麒麟门板块。2.2万的均价确实不算高，要知道南京很多片区的安置房价格都2.2万了。如果选择楼梯房，价格甚至能低至1.8万，而且都是2000年后的房龄。只是笋进笋出，以后出手的价格也不会高。但是解决住跟上车，已经非常好了！
中区是核心区，目前在售二手房并不多。满二房源太少，增值税交的心疼，见仁见智。
熙悦对刚需来说不建议选择，2.9万价格基本已经是麒麟的天花板了。
南区规划太少，二手房以安置房为主，商品房并不多。如果有兴趣可以自己去跑跑盘。
3.板块内部价差
在之前的文章 《南京：一座只有“板块”没有“环”的城市》 中，我们提过，对于不同的成熟板块来说，板块间的价格差基本上是稳定的。
同样，对同一个板块内的不同小区来说，当板块成熟后，这个价格差也基本是稳定的。
举个例子：银河湾花园跟华汇康城，相似楼层、户型的房源在2010年前开盘时价差就是2000元左右，今天2018年，价差仍然是2000元左右。
而当时的2000元要比今天的2000元更值钱。
说明低价盘的实际涨幅要多过高价盘。
如果单纯投资，选低价盘。
专业的买家，甚至会专门选那种鸡头鸭脚、根本没有卖相的“老破小”。（见历史文章 《二手房找笋的正确姿势》 ）。因为总价低、流动性好、增值并不差、以后单价可能会打出暴击（最低总价门槛）。
4.品牌溢价
中海跟启迪的单价价差这几年是缩小的。
因为随着房龄增长，中海的品牌溢价被逐渐拉低的。所以新房癌们一见到品牌开发商就眼睛发光，这时要想想自己是否愿意为品牌溢价买单。
5.市场已经开始预热
自从2017年330新政调控后，这一年以来市场几乎已经接受了攀升至高位的房价。
从这一个月的市调情况来看：
房东议价空间缩小，成交量逐渐放大，特价房几乎秒售，成交价相比上半年已经上涨5%。
这些现象都已经表明，市场已经适应现在的政策，市场逐渐回暖。
当然我们知道，任何一轮牛市，光有市场接受度还不够，一定要有政策跟信贷的配合。
所以，我的结论是：
现在的情况，只能说市场开始回暖，并未到市场启动的时刻。
信贷放松 & 限购限贷政策放松，如果只有一个，一定会有一轮小牛；如果两者都有，大牛无疑；如果两者都没有（就是现在的情况），跟着大盘以及放水的量来涨。
而无论是市场还是政策，时间线都会汇聚到2019年。
所以，2019年是一个很有看头的年份。
张三分 2018年9月5日
旧文阅读
4. 投资老城区的正确姿势
5. 割裂的城市、扁平的城市
6. 二手房找笋的正确姿势
7. 投资新房找笋的正确姿势
10. 投资公寓的正确姿势
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