预测一下2023年西安房价的走势？

西安最近二手房热度明显在上升，我倒是觉得西安目前在新一轮上涨周期的底部，是开启新一轮周期的信号。

西安在本轮的产业更迭中，包括新能源，芯片和光伏，几乎是领先国内绝大多数新一线城市的，所能提供的就业数量和质量在所有新一线城市里，也至少是前三的水平。尤其是比亚迪，比亚迪横扫汽车市场已经大势所趋，比亚迪的研发中心主要就是深圳和西安，在生产基地上，西安也算比亚迪重点布局的城市。

另外得益于西安本身的文化积淀和抖音的宣传，外界对西安文化和城市本身的认可度在最近几个月成倍的增长，可以参考成都，一个周边省市都向往的核心城市和网红城市，房价有充足的基本面支撑。随着25年西安太古里，万象城，以及众多高奢五星级酒店的落地， 西安的整个服务业在全国也都会是领先的水平，会像三亚一样吸引一大批文旅置业的需求，也会进一步加大西安旅游服务业的马太效应。

如果按照价值投资那一套理论去分析的话，现在西安的均价跟武汉，南京，重庆，东莞，厦门，福州，江浙一些二线城市相比，都算是处在低位，西安的基本面和产业潜力其实要优于这里面大多数城市的，记得15，16那会，我当时预感西安房价要涨最直接的原因就在于，西安的6千的均价，然而周边的兰州，郑州，银川的房价都上w了，显然西安的资源禀赋是要比这些城市好很多的。

前两年我多次在回答中提到看好奥体核心板块，核心原因就是价值和配套的不匹配，其实后续地铁四期的7号线能定下来，加上北跨的利好，奥体板块未来的价值还会更大，一个局部的小板块有西安市最大的歌剧院，西安科技馆，西安图书馆（长安书院），西安奥体，西安城市规划馆，市一级别的共建配套都扎堆在这里，加上灞河维护最精致的一段，这个配套实现度，在西安都是独一无二的。奥体板块被诟病最多的其实是产业，其实逻辑是这样的，曲江也没有产业，为啥能维持西安的最高的房价，原因在于由于它宜居的环境，可以虹吸一大部分周边区域的高收入产业相关人群，这个逻辑放在奥体也是一样，可以去吸引经开，高陵等产业聚集地的居住人口，更何况就我知道的，已经有几个省属国企的总部，和央企分公司是要确定落地在这里的。

房价分化一定是未来的趋势，同样的调控措施在基本面不同的城市，结果也是不一样的，大部分三四线城市随着人口流出，房价会慢慢鹤岗化，地方财政也一样会更紧张，这也进一步加速人口外流，进入一个几乎不可逆的衰退循环。

由于土地一级市场的垄断，区别于日本，政府对房价拥有很强的调控能力，其实我不太认同在这种框架下，人口流入的几个核心城市，房价会出现东京那样的跌幅。市场会有波动，有波动的市场也会相对理性和健康，房价上涨和房价下跌时的非理性程度是不同的，希望搭上车的购房者和持有房产准备出售的房东，在面对市场变化时的心态是不同的，房市由于供需信息并不是完全透明的，中介在其中经常根据市场环境，扮演着扭曲客观供求关系的角色，这种扭曲是很隐性的，尤其是在房价上涨的时候，购房者会有恐慌感，中介也会像你传达某套房很抢手，关注人很多这种信息，这时购房者之间就会互相竞争性的加价，这种机制也反作用于市场，进一步促进房价暴涨。

由于居民杠杆率的限制，房价也不可能像过去两三年翻倍式的增长，但价值回归是能遇预见会发生的。

我对西安楼市的一些其他看法。