2021上海新政下半场，二手房这些税你了解了吗？

买卖房屋一定会遇到缴税的问题，多数卖家和买家在交易过程中，可能会更关注成交价格而忽略了这个环节。其实对于上海大几百万的标的物，再对自己的减税资质不了解，那么一下子冒出几十万的税费也就不奇怪，以至于办证时面对税务员的灵魂拷问，才发现原来除了高昂的房价，还要缴纳这笔高昂的费用。

造成这种落差，个别中介的专业度不够也是原因之一，没能够提前提醒委托人或买受人，规划好预算，当然，如果在这方面我们自己有一些了解，就能及时避坑，对自己的资产负责。

二手房在交易中主要会产生以下几种税： 增值税及附加税 （城市维护建设税+教育费附加税+地方教育附加税）、 个人所得税 、 契税 、房产税和印花税。其中增值税及附加税、个人所得税为卖家承担，契税和房产税则为买家承担税费，交易双方如为个人则免征印花税。

在缴税之前，有必要了解一下上海对普通住宅和非普通住宅的认定条件，因为这是影响各个费率的先决因素。

普通住宅认定标准：

1、房屋类型：5层以上（含）的多高层住房、不足5层的里弄等。

2、成交价格：内环内≤450万/套、外环内≤310万/套、外环外≤230万/套

3、建筑面积：单套≤140㎡

注意啦！以上三点必须同时满足，才被认定普宅，否则就是非普通住宅，以现阶段上海的整体房价来看，想要达到普宅标准真的太！难！啦！

了解了普宅与非普的认定标准之后，我们就可以准确地判断不同标准下的认缴税率了。这里我们先从卖家税费开始，通常针对卖家要不要缴、多缴少缴的关键则在于房子是否满五唯一，并会对网签价格进行核定，网签价格如果低于核定价格，则按核定价格计算费率，高于核定价格则按即定的网签价格计算。

增值税及附加税看是否满五（卖家税）

2021年税费新政后，上海在增值税的认缴时间认定上由原来的两年、五年，全部改为 五年 为认缴分水岭。

*未满五年：普通住宅和非普通住宅都按核定或网签价格/1.05*5.3%计算；

*满五年：普通住宅 免征、免征、免征 ，重要的事情说三遍；非普则按 差价 /1.05*5.3%计算。

*差价即核定或网签价格减去卖家购房时的发票金额。

个人所得税看是否唯一（卖家税）

普宅/非普承诺唯一 免征、免征、免征 ；

非唯一普宅：全额（成交或核定价格-本次交易增值税）* 1 %或利润（须抵扣增值税及附加税）的20%

非唯一非普：全额（成交或核定价格-本次交易增值税）* 2 %或利润（须抵扣增值税及附加税）的20%

全额或利润缴税方式可选，前者主要适用于不能提供购房及缴税发票的卖家。

说完了卖家税，再来说说买家税，买家税就相对简单了，由于现阶段房产税暂免，所以只须缴纳契税，买家此次交易是否首套也是衡量多缴少缴的关键指标。

契税看是否首套房产证面积（买家税）

首套≤90㎡，（成交或核定价格-增值税）*1%；

首套>90㎡，（成交或核定价格-增值税）*1.5%；

非首套，（成交或核定价格-增值税）*3%。

以上则是买卖双方当事人各自需要承担的主要税费，当然还有交易手续费、交易登记费和抵押登记费这些，相对前几种大税就要少很多。

这里通过一个简单案例，来帮助大家更好的理解：

张三打算出售名下唯一一套房屋，该房屋位于内环内，建筑面积为120㎡，于6年前以300万购得，李四名下无房，并打算以贷款方式购买此房为将来结婚做准备，最终双方以600万的价格完成网签。

那么张三的这套房屋按此次成交条件已达到 非普通住宅 认定标准，且作为卖家符合 满五唯一 ，所以增值税则需缴纳（600W-300W）/1.05*5.3%=151428.57元，个人所得税免征，交易手续费240元，共须缴税151668.57元；李四作为买家为 首套 购房，应缴契税为[600W-(600W-300W）/1.05*5%]*1.5%=87857.14元，交易手续费240元，交易登记费80元，抵押登记费40元，共计88217.14元。

房屋作为大宗交易金额巨大，所产生的税费也比较可观，所以双方尤其是买家更应该了解在成交价格之外还有须承担的税费，虽然市面也有简易的税率计算工具，但如果能对征税细节上有一些了解，交易过程中自然事半功倍。