内环弟中弟，环线论最后的归宿？#l074

与不夜城南广场“商务风”的城市界面相比，北广场基本为纯住宅区域，只有中兴路金融街有一小部分新建商办。

板块以老小区为主流，多达到二十年以上的房龄。排列密集，社区较为狭窄，都有着外观老，停车难、管理差的通病。同时，北广场也夹杂一些商品房，多建于2000-2005年间，设计理念落后，面临着与老公房一样的窘境。

再加上铁路、内环、南北高架三条大动脉的切割，北广场的出行天生低人一等，尤其往市中心方向很不通顺，这也是区域房价偏低，没有与核心区价格体系连城一片的主要原因。

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板块笔记： 下只角的第二条命，如今要起飞？#B049

南广场楼盘： 内环最名不副实的地方 #l073

金融街融府

2015年，金融街集团以88.15亿元拿下上海火车站北广场三宗地块，成为上海当时总价地王，整个综合体将打造包含独立的高端居住区、商务办公，以及一站式购物中心，被定义为火车站区域“城市更新”的标杆项目。

融府是其中的住宅地块，北广场的顶级楼盘，2019年建成，总建面6.7万方，容积率2.75，绿化率35%，绿城物业，费用7.9元/平·月。步行至地铁3/4号线上海火车站约900米。

干挂石材外立面，很有质感，挑高入户大堂，刷卡门禁，设有服务台，只是这个品相这个年代的楼盘，天花板居然会脏，百思不得其解。

小区全人车分流，一进入便是中央园林景观，亭台、喷泉水池和高低绿化点缀其中，围绕小区还铺设了5000平的美式草坪和约400米的夜光环形跑道，植物修剪得很整齐，层次感分明。

门禁管理严格，楼大堂1层挑空，南北穿透，架空的底层和室外都设有活动区。高楼层既可俯瞰1.5万方绿化景观，又可远眺苏州河景观带，尽揽不夜城的都市夜景。车位比1:1.2，停车充足，车位45-50万。

项目共8个单元，分为一梯一户、一梯两户和二梯三户。90平全南两房，客餐厅错位分开，一卧向后退台。三房有三种面积段，90/130/168平都是飞机户型。168平大三房私享电梯入户，超10米面宽，双套房设计，全屋飘窗，开放式厨房和书房设计。另有少量142平飞机四房，房型方正，卧室两南两北。

融府没有会所，东南角建有共享市民健身驿站，对外开放。东面正对恒丰路桥，南面是铁路和轻轨，四周老小区包围，很伤居住体验感。加上没有好的教育资源加持，自建商业碰上这几年的疫情，招商缓慢，空有内在好品质，外在环境配套却不给力。一手业主买入多为自主，租售抛盘都很少。

智荟苑智荟苑由新黄浦集团开发，2002年建成，容积率1.5，绿化率38%，阳光城物业，费用1.5元/平·月。步行至地铁3/4号线中潭路站约1.1公里。

楼盘外立面为浅黄色涂料，部分楼栋年久脱落严重。大门和入户门都有门禁岗亭，但保安看管不严。整个小区楼栋排列横平竖直，共五排，人车不分流，树木植被又高又茂盛，把两旁的道路遮蔽起来，夏闻蝉声，晨闻鸟鸣。大门进口即宽阔的中央广场，后面是一片园林景致，小桥水景假山，鹅软石的走道，还有一个标准的网球场地。广场两侧的楼栋底层架空，放置了一些室内的健身器械。项目环境还算整洁，但树木落叶较多，不易清理干净。车位比1:0.8，停车基本饱和，车位40-50万，中央广场前两排也被挪用成为停车，小区门口还有一长排路边停车位。

项目共17个单元，分为一梯两户，两梯三户、两梯四户。74平一房，105平全南两房；123/135平南北通三房，卧室有一南两北一卫和两南一北两卫之分。整体户型十分正气，小高层得房率85%。

智荟苑南侧是新黄浦集团建造的9年制民办学校配套，当初开盘时开发商承诺，购买业主孩子可以免费上学，时过境迁，没有落笔合同也就不了了之了。门口道路除了部分接送孩子，很少有社会车辆经过，项目北侧一排临近内环高架，声音有点吵杂。附近100米之内菜场、各类超市等基础民生都有，在沪太路以西的普通商品房来说，智荟苑算是佼佼者。不过该区域处于交通“死角”，这也是智荟苑房价上不去的主要原因。业主多为以前闸北普陀附近的区域土著，也有陪读的租户。

平江盛世家园

平江盛世家园由新黄浦集团开发，1996-1997年建成，容积率2.6，绿化率38%，新新物业，费用1.5元/平·月。步行至地铁3/4号线中潭路站约1.1公里。

外立面多为浅黄色和白色相间的面砖，还有小部分多层为红色和白色涂料，看起来很脏。小区门禁形同虚设，可随意进出，道路地面“缝缝补补”，水泥地面与地砖、下水道口拼接混在一起，深浅不一，乱七八糟看着就闹心。北面3栋高层围合之下，有个方形广场，闲暇时，有不少小孩聚集活动。东面有一条狭窄的健身步道，通往中山北路行人出口。小区的绿化很一般，没有集中的中心花园。车位比1:0.4，只要能停车的地方都挤了车辆，使用权车位，只租不卖。4年前项目东侧的文具批发市场搬迁后，成为了大型停车场，小区内部有缺口与之打通，包月300元，暂时缓解了停车问题。

项目共18个单元，多层一梯六户，高层分为二梯六户和二梯八户。49/53平一房都为东西走向，50平一房为南北走向，一卧朝南，暗厅只能借助玄关转角窗采光。71平两房还算方正，双开间朝南，厨房也朝南，依旧暗厅还暗卫，如果做成开放式厨房，可增加客厅采光，没有阳台。其余十多种两房，有全北户型、有手枪户型，格局都不方正。三房90平一个卫生间，在71平两房的基础上增加了一间朝南房间，也是小区最实用的户型，但南北不通，也无法晾晒。

平江盛世与智荟苑是同一开发商，在同一条马路的左右两侧，但居住品质和管理环境却相差很多。平江大门口有菜鸟快递驿站，来往人流复杂，小区业主多为新上海刚需家庭，租赁也很频繁，管理难度高。

五月花都荟豪庭

五月花都荟豪庭由香港丽丰控股开发，2011年建成，容积率2，绿化率35%，自持物业，费用3.2元/平·月。步行至地铁1号线中山北路站约320米，步行至地铁3/4号线上海火车站约850米，对口中山北路小学和市北初级中学。

项目与商业连体，规模不大，花园人车分流。前后两排住宅，中间为过道，两旁种植了绿化植被，长弧形的喷水景观池已沦为摆设，绿植包围中辟出一块很小的活动区，没什么实际作用。小高层入户大堂大理石铺装，高层3个单元，共用大堂6米挑高，上方有采光天窗，极为宽敞明亮。小区青白色涂料外立面，颜色有些暗沉，东西两个出口，门禁管理较为宽松。车位比1:0.6，地下二层为商业停车，地下三层为业主停车，使用权车位，只租不售，租赁要等车位。

项目共8个单元，小高层分为一梯三户，两梯三户和两梯四户。49平直通一室户和77平全南一房；88平全南两房；126/133/142平南北通三房，均为一南两北的格局。高层为板塔结合，三梯四户和三梯八户。朝南户型，户型不正；手枪户型，则朝向四面八方。

都荟豪庭自带3万方的五月花生活广场商业，配有盒马超市和威尔士健身等，步行至闸北中心医院约300米。通勤、购物方便，业主大多都是年轻人，出租率高。

越秀苑

越秀苑由闸北区城市发展开发，2000-2010年分三期建成，容积率4，绿化率28%，北城物业，费用1.35元/平·月。步行至地铁1号线中山北路站约370米，地铁3/4号线上海火车站约650米。对口中山北路小学和市北初级中学。

项目外立面采用浅黄色的面砖，颜色老旧。大门和楼栋都进出随意，管理不严。小区没有中央景观和广场，大部分道路都被私家车辆停满，乱停现象严重。绿化的品种较少，树圃底部多是泥土或是杂草，小型活动区也是在道路边僻出一块，毫无健身休闲的乐趣。车位比原来是1:0.2，车位45-50万，业主停不到车怨声载道，后来小区实行全面改造，把部分绿化移除，空出很多位置，现在的车位比上升到1:06，即便如此，还是不够，停不下的车辆经常排列在门口的普善横路上，把这条路挤成了单行道。

项目共10个单元，分为一梯两户，两梯三户，两梯四户，两梯六户。93平两房，一卧朝南，厅和次卧朝北。109平两房，双南东/西厅带景观窗。120平三房，一南两北，客餐厅南北错通，只有一个卫生间。132平三房，两个卧朝南，客厅和书房朝西，双卫。162平全南三房两卫，横厅在卧室后方，西向景观窗，朝南开了个小阳台，做到双面采光。

越秀苑物业管理不善，小区环境一般，停车更是难上加难，品质大打折扣。如果出行只依赖地铁，且对学区有要求的预算有限家庭可以考虑，小区业主和租售情况都与五月花差不多。

紫兰苑

紫兰苑由国企开发，一期多层2000建成，二期高层2007年建成，容积率3.43，绿化率30%，驰骋物业，费用多层0.86元/平·月，高层1.58元/平·月。步行至地铁1号线中山北路站约600米，步行至地铁3/4号线上海火车站约900米。

多层靠近南面中华新路，外立面为红色的细条小面砖，高层在小区北侧，外立面为浅黄色涂料，都已老化。小区大门随便进出，多层第一第二排有一个空中连接平台，种了些树圃，老式绿铁皮进户门洞，一些黑白色的光纤电缆线悬挂于门栏之上，有安全隐患。多层在小区内横向排列，通过白色的圆形拱门连接。道路两边的绿植品种不多，也不够茂密，地上落叶和垃圾的清理频率低，没什么物业管理。小区内无广场和活动区，基本都停满了车辆，车位比1:0.6，有地下车库，都是使用权车位。

项目多层共24个单元，高层共8个单元，其余为多层。71平全南一房；95平全南两房；117平南北通两房，都只有一个卫生。120平飞机三房只在多层，双阳台，双卫全明。122平南北通三房在高层，只有一个卫生，一南两北，北向次卧向后退台，采光窗比较小。

紫兰苑东侧就是五月花生活广场，与都荟豪庭同享配套，但隔了一条普善路小马路，没有学区。品质与越秀苑差不多，房型略好，业主多为老闸北的本地土著，中老年自住，换手出租率低。

和泰花园

和泰花园由经纬置地开发，1999-2001年建成，容积率2.5，绿化率40%，自持物业，费用1.35元/平·月。步行至地铁1号线中山北路站约1.2公里。

小高层和高层组成，外立面为浅黄色面砖，部分有明显污渍。小区人车不分流，大门和门栋随意进出，有些门栋的白色铁门已经锈迹斑斑。进门眼前是一个大型的中央景观广场，黑色雕像，弧型的白色连廊，两边茂密的绿植，比较气派，但横向被一排停车挡住，有些煞风景。东南面是彭越浦河道，除住宅之外，还有一栋三层楼高的裙房，设为居委会和活动室，有乒乓房、舞蹈房等，室外沿河还有一排运动器械和休憩区，小区内1楼还开设了一些私人小超市。外部底商业态复杂，流动人员混杂，增加了管理难度。车位比1:0.2，停车太过艰难，划线的和不划线的地方能停的地方都停满了，有些停了里外两排，需要叫业主挪走才能开出来，晚上大门口也会停上好几辆挤不进去的私家车，车位价格约50万，还有上升空间。

项目共12个单元，分为两梯四户、两梯八户。93/116平南北通两房一卫，卧室一南一北；114平飞机两房，客厅和主卧共同连接阔景阳台；123平三房，飞机格局但不通风，北面卧室朝东或朝西，餐厅也有采光窗，只有一个卫生间。140平标准飞机南北通三房。在这个年代的产品当中，户型算非常好的。

和泰花园大门口是八车道的沪太路大道，转角就是南北高架和内环高架的上口，还有公交车站，车流量较大，声音嘈杂。日常生活购物还需走一小段路。小区业主和租售情况与紫兰苑相同。

中海万锦城

中海万锦城由中海地产开发，2010-2015年建成，共分四期开发，各自独立小区，一期和三期为住宅，二期和四期为酒店式公寓。容积率3.4，绿化率35%，自持物业，费用2.5元/平·月。一期步行至地铁3/4号线上海火车站约250米，步行至地铁1号线中山北路站约1公里，三期稍远200米。

项目外立面为浅黄色涂料，有些墙面已经斑驳不堪。一期三期都是围合式小区，一期绿植茂盛，草坪草皮已经半秃，中央的活动区和下沉式广场有长椅可供休憩，人行步道铺设地砖，穿梭其中，整体景观看上去较为拥挤。三期较一期的景观和道路敞亮大气许多。栋距开阔，人行步道和车道分开，植被疏密有致，铺设草坪覆盖较广，中心欧式凉亭，左侧是活动区。

一期人车分流，车位比1:1.2，停车较充裕，车位30-40万；三期花园式人车分流，车位比1:0.87，停车较紧张，有些车辆斜停在人行道上，车位涨到60-70万。

一期共5个单元，分为两梯两户、两梯三户和两梯四户。88平全南两房，一卧向后退台，采光窗较小，双阳台。90平南北通两房。113平南北通三房，一南两北，只有一个卫生。155平南北通四房，两南两北，双阳台，动静分离，厨卫全明户型。

三期共9个单元，分为二梯二户和二梯三户。92平全南两房和97平手枪两房；110平手枪三房。126平南北通三房，一南两北，只有一个卫生。138平三房，一南两北，三阳台，但过道过于狭长，卧室和厨卫都并排在东侧。174平四房是一期155平的放大版。

万锦城四期皆有底商，业态为一些小超市和日常餐饮。靠近上海火车站北广场，流动人员多。西侧穿过大统路地道可直达南广场，步行至闸北中心医院约300米，通勤便利，但底商配套还不足以支撑基本需求，生活气息不浓。

三期虽然品质和内部环境都不错，美中不足东面紧临南北高架上口处，声音较吵。一期位置较好，房型方正，而规模和绿化不如三期，各有缺失。小区业主多为要求通勤方便的年轻上班族，自主率较高。

北方佳苑

北方佳苑由老闸北地头蛇北方地产开发，2006年建成，容积率3.2，绿化率31%，自持物业，费用1.72元/平·月。步行至地铁3/4号线上海火车站约600米，步行至地铁1号线中山北路站约1公里。

楼栋外立面为灰白色涂料和墨绿色的玻璃窗，墙面颜色老旧。小区人车不分流，大门可以随意进出，楼栋前后两排，中间为集中绿化。进门处是长条形的叠杯喷泉装置，没有水，只留造型欣赏。左边是鹅软石小广场，有白色雕塑和坐椅。右边是层叠的台阶水景“摆设”，和几乎快要干涸的水塘，大大小小石块裸露在外。小区设计了很多水景，如果这些水景都能正常运作，档次会提升不少。

车位比1:0.5，小区规模小，停车紧张，车位价格50万。

项目共7个单元，分为两梯2户和两梯3户。99-103平全南两房，次卧向后退台，采光窗较小。145平三房，南北错通，一南两北，双阳台，全屋飘窗，厨卫全明。

北方佳苑与中海万锦城相邻，东侧是南北高架，北侧是高架中兴路下匝道，胎噪声不绝与耳。品质和小区环境比中海要差一档，多为刚需新上海家庭，出租率较低。

精文城上城

精文城上城由上市公司东方明珠集团开发，2004年建成，容积率1.8，绿化率高达45%，自持物业，费用1.85元/平·月。步行至地铁3/4号线上海火车站约750米，步行至地铁8号线中兴路站约900米，学校对口永兴路二小和市北初级中学。

青灰色小面砖外立面配上大开面玻璃窗，透光度很好，04年老闸北地界的楼盘能做到人车分流，实属难得。中心广场被分割成南北两块，广场做了垫高，经过三层欧式喷水池，花园才映入眼帘，仪式感十足。湖水景观坐落于小区的北部，并发散数条小渠，水景之外也有假山石景，搭配红色日式凉亭，颇具美感。大堂全玻璃大门，并设置大堂的会客区。项目北侧配置了一些底商，这使小区里人群变得相对复杂，增加了管理难度。

车位比1:0.6，停车有些紧张，车位60-65万。

项目共23个单元，小高层为一梯两户，高层分为两梯三户和两梯四户。主力户型为107平全南两房和113/142平三房。小三房双卧朝南，客厅朝北，户型方正，只是该户型全都位于小区最南侧，即面对铁轨，介意噪音则无法选择。中心位置是大三房，格局都是两南一北/一南两北通风，客厅绝大部分朝北。另外还有少量70平全南一房两厅，以及四房顶复户型。

精文业主有部分浙商、电视台和上海体育局工作人士，总体素质较高。但项目西南面靠着南北高架和北横通道的剪刀口，正南侧是京沪铁路轨道，这也是小区多年来升值能力明显偏弱的原因之一。