珠海买房需要注意哪些问题？购房政策、区域分析，你想要的都有。
马上国庆节了！大家可能都会来珠海和澳门旅游。现在珠海和澳门都没有疫情病例，很安全！不过要过关澳门还是需要做一个核酸检测，记得带上港澳通行证，从横琴口岸过关不会拥挤。
国庆期间珠海各个售楼部也都会推出优惠活动，有兴趣的可以看看！ 不过在全国“房住不炒”的大环境下，还是不建议来珠海短线投资，长期持有或者考虑自住的选择珠海绝对没错！
目前珠海房产市场已经全面回暖，一二手成交都很火热！像恒大云锦、信德双子塔、鹏瑞金玥湾啊等等这些项目，开盘当天就卖的七七八八！据合富研究院数据统计，珠海6月份网签4215套，环比上升21% 7月份网签5298套，环比上升26% 8月份网签5743套，环比上升了8%。 除了网签量的上升，还有近两年拍的高价地项目入市，楼盘备案价也在不断上升！香洲区备案均价35490/平（最高备案价8.4万/平） 金湾备案均价22485/平（最高备案价3.6/万）斗门备案均价17905/平（最高备案价3万/平）看最高备案价是挺吓人，不过备案价也不等于成交价！只是侧面反应了市场有需求、房价还是慢慢往上走。
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大家都会有疑问，珠海城市小、人口才200万出头、经济也不算发达，都是哪些人在买房？
珠海素有“幸福之城”的美誉，又有港珠澳大桥连接香港和澳门， 很多外地有实力的客户都会选择珠海购房！ 据贝壳研究院统计，珠海购房客户中44.5%为省内客户，其他55.5%是省外客户。我也一直认为珠海是全国14亿人的珠海，购房人群来自全国各地！ 就我从业多年接触的客户群体来说，大部分客户是香港、澳门、深圳、湖北、浙江、北京、东北、山西、上海、河南、福建、湖南、新疆等地的！
我和很多客户都聊过为什么会选择来珠海买房？有些客户告诉我：本来是没想过 来珠海买房的，去香港和澳门的时候经过了珠海，看到这座城市有山有海整体环境非常干净，心里喜欢就想着买一套以后自己过来住住（有钱人的世界往往就是这么朴实无华呀） 还有些客户说是通过网上了解，看好粤港澳大湾区的发展，觉得珠海是特区又靠近香港和澳门地理位置非常好，买一套来当投资，让自己孩子以后也多一个选择机会！ 最近这几个月接触的深圳客户最多，有些客户是看好深珠通道提前布局！ 有些是给自己准备退路，想着以后换过来珠海工作生活！
大家都知道珠海最大的不足就是常住人口不多，只有200万出头，除了香洲区其他区域人口都比较少！这个短板相信以后会补齐，这两年珠海城市影响力不断上升，人口增长了不少！ 根据广东省统计局的数据显示，2019年珠海人口增速广东第一！
现在国家要求人口不足300万的城市取消落户限制，珠海响应号召又进一步放宽了落户条件。（注意：珠海只是放宽条件 不是取消限制，还是希望留下来的是人才）
珠海既有“二次创业”推动经济发展，又重视人居环境，在粤港澳大湾区中具有“小而美”的独特优势，对外来人口的吸引力可谓不容小觑！相信以后珠海的常住人口会持续增长！
珠海人口不多，房价在1万到7万之间！各个区域间距离不算远，房价却差很远。下面给大家简单介绍下各个区域的情况：
1. 斗门片区：自住大过投资！总价120万—250万左右，现在在修建一条香海大桥快速连接市区，预计2021年通车！ 斗门这边单价超过2万的房子就不建议买了，性价比不高。目前这边最新规划的核心区是湖心路口的西部城区A片区，这里规划了斗门未来最好的商业、教育和医疗，当然房价也是最贵的！另外斗门还有一个新居住区在白焦新城这边，房价相对会优惠一些，自住挺不错的！ 哎，照这发展形势来看，以后刚需都买不起斗门了！
2. 金湾片区：长线投资兼自住！房价150万—550万。金湾的主要卖点是靠海边 环境好近横琴，交通上也是有优势：珠海机场就在金湾 想去哪里都方便，据统计 珠海机场年客流量已破千万！ 另外金湾还可以通过洪鹤大桥（今年通车）连接广澳高速再接入全国高速网，洪鹤大桥是港珠澳大桥西延线工程，通车后也可以快速到达珠海市区和香港！ 除了洪鹤大桥，金湾还在修建一条金海大桥（预计2022年通车）对接横琴自贸区和澳门，金海大桥设计是公铁两用桥，属于珠机城轨二期工程，目前珠机城轨一期从拱北口岸到横琴口岸再到长隆站已经通车，就等二期通车了！ 而澳门已经确定会将澳门城轨无缝对接横琴口岸，也就是说未来二期通车后可以直接从金湾坐城轨到澳门！哈哈哈，大胆想象一下。
金湾号称横琴的后花园，核心区域在航空新城和航空新城附近2km内，商业、学校、文化休闲中心、政府办公服务等各种配套都在这里！目前这边均价25000左右，未来开车十多分钟就到的横琴房价在5万出头，两倍的差价从长远看还是有想象空间！ 金湾这边不建议选择的是滨海商务区，整个滨海商务区都是这两年填海填出来的，目前也就碧桂园和万科两个项目，发展起来还需要很长时间，并且生活配套欠缺价格还不便宜！唯一的亮点就是靠近金海大桥，其他没有可取之处！
3. 唐家湾片区：房价在230万—600万左右，适合长线投资和改善型居住！唐家湾除了有高新技术产业园和几所大学的校区，最大的卖点就是深珠通道和深珠合作区，走进唐家的任何一个售楼部 销售都会把它们拿出来讲。值得一提的是深珠通道还是初步规划阶段，什么时候开始建设是未知数，现在外面传的消息是等深中通道建好后，原班人马再过来建深珠通道，消息真假无法论证！ 至于深珠合作区是今年6月份珠海市长在工作报告中提出来的，还处于概念阶段！
唐家湾可以分为唐家半岛和唐家北围两个区域。唐家半岛背山面海 环境一流，发展也比较成熟，大部分人看了都会很满意！有钱我也想买 哈哈哈！ 唐家北围靠近中山南朗是近两年新规划的区域，本意是为了承接深圳的一些产业，没想到现在大部分土地用来开发了房地产，2016年轰动珠海的地王就来自北围片区，如今建好后的房子卖的比拿地价还便宜，不知道当时有没有什么内幕？很多外地人士特别是深圳客户都冲着深珠通道买了这里。我基本不推荐北围，如果是在北围附近工作用来自住的可以看看，两万多的房价对于珠海来说还不算太贵。
4.新老香洲区：房价250万到900万左右（大豪宅另算）自住保值不错！新香洲老香洲都是珠海的市区，也是人口最集中、生活最方便的区域，只是土地开发利用的差不多了，升值空间不大。大家对于珠海市区最熟悉的应该就是拱北口岸、珠海渔女、情侣路、日月贝歌剧院等这些地方，其实现在新香洲的香山湖公园附近也挺不错，还会打造一个华侨城凤凰湖旅游区！
5. 保十琴：房价大概在250万到900万左右！保十琴是珠海政府2017年10月发布的红头文件 保税区、十字门洪湾片区、横琴自贸区一体化发展的统称！
保税区的定位是“仓储保税、出口加工、国际贸易” 里面有部分企业，但更多的是一些商住公寓项目，前两年买的保税区公寓以现在来看算是凉凉了！基本都租不出去，转手也没人接！开发商还很坑，大部分项目交楼的装修都非常差，有很多业主在维权！如果现在还有人跟你推荐保税区的项目，直接拉黑他！别犹豫。 保税区的土地划分比较复杂，一期涉及海关监管区， 在官网上显示是不能住人的，目前在售的公寓都是属于一期！ 保税区二期是可以正常居住，后期会有住宅土地出让！ 从公寓这件事上可以看出前任领导被抓一点都不冤 。 总之，希望保税区各种规划早日实现，以后越来越好！
很多买保税区公寓的港澳客户都是被一些专做港澳市场的小公司拉过来买的！这些公司通常都会在香港、澳门设点，约客户过来搞一些房产推介会、珠海中山看房团什么的！我发现珠海和中山大部分不好的项目都是他们在卖，他们热衷于推荐公寓、商铺还有位置偏远、价格便宜的小楼盘。在我看来这都是迷幻操作，但他们却卖的挺好，港澳人士专吃这一套吗？（大大的黑人问号啊）
十字门的地段挺好靠近横琴和澳门，是一个由华发集团说了算的小区域。会展中心、市政道路、学校、商业等配套都是华发建的，片区内除了保利几栋楼其它全是华发的项目。十字门的交通和环境也挺好，不足的是占地面积太小，大部分土地都用来建小区了，从长远来说会受限制，生活配套依赖附近的区域！
重点还是说说横琴：横琴是XZX亲自规划设立的国家级新区，承载了澳门产业多元化发展的使命！横琴的定位非常高，在各种级别的会议中，谈澳门必谈横琴！ 在粤港澳大湾区规划的纲要中，横琴更是被提及22次，远超前海和南沙的14次！ 未来琴澳同城是重点发展方向，接下来澳门会主导横琴的发展建设！澳门特首在今年4月份的施政报告中就公开表示，希望在横琴引进澳门制度，成为第二个澳门！ 横琴目前的税收政策是港人港税！澳人澳税！符合横琴产业规划的企业在横琴注册办公可以享受最低15%的税收优惠！ 据广东交通运输局有关负责人表示，以后除了澳门私家车可以出入横琴，香港私家车经港珠澳大桥出入横琴的有关方案也在初步制定中。
去年10月广东金融监管局局长何晓军在岭南论坛上表示，澳门证券交易所的方案已经上报！ 近日有消息称 中国首家法资私募落户横琴！截至今年7月末，横琴新区在中基协存续登记的私募基金管理人已达553家，金融业也是横琴发展的支柱产业之一！
据证券时报·e公司记者独家获悉： 广东将按照上面规划部署，大力支持澳门加快对澳门证券交易所的可行性研究工作，配合澳门建立以人民币计价结算的证券市场。后续，澳门特区将结合顾问公司研究结果，优化澳门金融发展的规划并有序落实。
粤澳金融合作工作，将围绕以下五点重点展开：
一是支持澳门打造中国—葡语国家金融服务平台，承接中国与葡语国家金融合作服务。
二是推进跨境融资租赁业务的开展，探索建立融资租赁跨境融资市场。支持澳门机构投资者按程序开展QFLP业务，参与境内私募股权投资基金和创业投资基金投资。支持粤澳保险机构合作开发创新型跨境机动车保险和跨境医疗保险产品。积极推动粤澳跨境金融合作（珠海）示范区建设。
三是积极争取外汇管理改革创新，不断拓宽QFLP、QDLP、深港通和人民币海外投贷基金等跨境合作通道，并争取扩大试点范围、规模和额度。创新手段吸引境外长期低成本资金支持大湾区建设。
四是支持澳门金融机构和企业通过市场化方式，参与发起设立粤港澳大湾区国际商业银行。支持推动建立以人民币计价结算的证券市场。共同发展并购市场、场外股权交易市场。积极打造粤港澳大湾区贸易融资平台，赋能大湾区内中小企业贸易发展。支持粤港澳保险机构协同为跨境出险的客户提供查勘、救援、理赔等后续服务。
五是继续推进横琴澳门青年创业谷建设，创新金融支持手段，构建全链条金融服务。
除了国家政策上的利好，横琴的教育也是与国际接轨的！横琴的公立学校都是委托华发旗下的教育团队容闳来进行管理，而容闳算是珠海最好的私立学校。另外，横琴还将与“国家双一流大学”首都师范大学合作办学，从幼儿园到高中，创办三所学校。被誉为全世界最好学校之一的英国哈罗礼德学校和威雅公学也都已在横琴建校办学！横琴籍考生报考澳门大学可以额外多加5分，最高加30分（每年会有轻微调整）。
很多家长为了孩子而投资横琴，都是准备打持久战！我觉得这样大方向是没错。 横琴适合资金充足的客户长期持有，短期投资不建议，赚不到什么钱！ 以后在横琴定居也会是个不错的选项，横琴是全国“海绵城市”示范区，拥有最先进的地下管廊系统，地面没有积水没有电线杆，以后连垃圾都是走地下！
横琴地下管廊系统介绍
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横琴的基建已经弄的七七八八，最大的问题还是人口和产业不足，这些都需要时间去发展！目前横琴的房价也不算便宜，好点的房子单价5万出头了，不过对比不远处的澳门和香港还算便宜。 按照规划横琴的住宅用地只占总开发面积的百分之八，而且这个比例还在缩小，去年横琴将1.3平方公里的住宅用地调整成了澳门产业用地，还暂缓了所有非澳门项目用地审批。
9月16号最新消息，横琴新区规划国土局在回收以前出让的土地，首批7家用地单位签约共收回土地27.4万平方米！据了解，根据《方案》规定，横琴一体化新拓展区域原用地功能严禁改为商住用地开发，用地整合可依实际情况选择货币补偿或自行整合开发两种方式。选择货币补偿方式的，半年内签约，最高给予500万元奖励，一年内签约，最高给予300万元奖励；选择自行整合开发的，须符合产业准入条件，并折减用地面积置换成新型产业用地M0，且新建设的所有建筑物须全部为产业用房，生活配套用房等生活配套设施由管委会集中建设。
种种迹象表明以后横琴对于住宅用地的审批会越来越少！事实上现在距离上一次拍卖住宅用地已经隔了三年多了，横琴最近的一次拍地是2017年6月28号，当时中冶置业以楼面价22000拿下了国际居住区的一块住宅地！而更早的一次住宅拍地要追溯到2013年11月份华发拿地！未来横琴会不会再拍住宅用地谁也不知道，目前是没有任何拍地消息传出来。
以后横琴的纯住宅一定是稀缺的！
现在横琴在卖的纯住宅不多，中冶逸景还有房可选，玖龙玺还有部分房源，华发还有一些楼层不好的尾货，荔枝湾也还有一些房源可选（荔枝湾之前出过装修质量问题！唯一的优势就是价格便宜、有小户型）
另外横琴还有一些70年产权的住宅公寓在卖，这类产品没有花园和阳台，户型就跟酒店式公寓一样，除了口岸地段的公寓，其他不建议购买！
说到住宅公寓就再说说珠海的商住公寓市场吧！ 据珠海自然资源局9月18号的数据显示：珠海现在的 商业项目去化周期已达88个月（6年），2019年为48个月，2018年为54个月；办公项目去化周期已达86个月（6年），2019年为61个月，2018年为30个月，去化周期较往年明显加长。 并且珠海的商住项目还在不断增加，供远远大于求，商住项目又不适合居住，以后谁会来接手呢？ 看今天港珠澳大桥人工岛世茂的项目开盘，现场人山人海都在抢房，3万多的单价买商住公寓，容我感叹一下有钱人是真的多呀！
最后说说珠海的购房政策，现在珠海已经放开了限购，港澳人士可以无条件在珠海购买两套房产：斗门金湾可以买一套，香洲区和横琴可以买一套！ 内地人士可以无条件在珠海购买一套房产，特殊的是横琴120平以上的户型可以买，120平以下的户型办人才证明才可以买（具体怎么办私聊我）
现在以家庭为单位，全国范围内首套房首付三成，二套房有房无贷首付四成，二套房有房有贷首付五成，还有一种情况 如果首套房是一次性付款买的，再买第二套也可以首付三成！第三套房就只能一次性付款！按揭流水或者收入证明不够可以找我操作！
