借壳-地产上市公司的十倍逻辑
来源：雪球App，作者： 六月是晴天，（https://xueqiu.com/2033402293/236975965）
今年年底最让人超预期的莫过于地产放开融资了。
第一、地产出现了史诗级利好
1、 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资 。 允许符合条件的 房地产 企业实施重组上市 ， 重组对象须为房地产行业上市公司 。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
2 、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。 允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的 房地产 业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
3、调整完善 房地产 企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质 房地产 企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
5、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进 房地产 企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
也就是核心作为地产的再融资时隔12年出现了重启。
不知道皮带哥和孙宏斌看到这个政策有何感想。
第二、地产的隐忧
众所周知，现在地产出现了巨大问题。主要有2点
这也是绝大多数投资者特别价值投资者不想参与的原因。
1、融资出现问题，部分地产公司因缺钱面临生存问题。
但是这次融资只能用来还债和保交付。部分地产哪怕活下来， 也只是保交付，很难有成长空间。
2、需求出现问题，市场很担心短期需求无法恢复。
特别是需求问题，短期很难恢复，只能时间修复居民信心和资产负债表
导致很多人对地产望而却步，不看好这次行情。
但是作为这次重磅级史诗级利好， 或许有更好的更有想象力的方向。
第三、本次利好
本次利好显然利好几种企业。
1、核心央企。有利于发行募资并购资产。
2、部分央企。有利于集团往子公司平台并入资产。
3、部分私企。有利于通过再融资活下去。
4、部分壳子。有利于在重塑。
5、瑞慈公司。有利于开展瑞慈服务。
其中
1）核心央企面临弹性不足的问题，爆发力不足。比如 万科A 保利发展 金地集团
2）部分央企，并入平台已经出现龙头，但是也存在市值过大，前期爆炒过的问题。比如 中交地产
3）部分私企，部分已经很难活下来，哪怕活下来也失去成长性。 比如 华夏幸福 世茂股份
4）部分壳子，这个弹性是最大的。
5）瑞慈公司，有想象力，但是短期弹性小，业绩兑现少。比如 光大嘉宝 南山控股
其中我认为民营企业反而是核心
因为央企国企的融资可以靠银行，相对也容易。
这次政策更倾向救民企。民营企业是得不到银行的帮助的，只能靠股市
第四、壳子的弹性和意义
1、重组（注入资产）一直是暴利之源。
1）远的来说
三六零 借壳 江南嘉捷 10倍涨幅 包括之前的 九鼎投资 等等
2）包括最近的牛股
比如 凤凰光学 $美利云(SZ000815)$ 通润装备 都是不断的一字
.比如最近传荣耀借壳 深深房A 深振业A
3）最新的催化
4）恒大之殇
恒大当时想借壳 深深房A ，付出了巨大的财力和精力代价，总部从广州搬到2深圳
但是被驳回。
重组，借壳和资产注入一直是资本市场的暴利之源和能引发群体共识的。
为啥要借壳在A股
显然A股相对其他市场，特别H股，融资更快，融资成本更低，更容易融资，所以A股天然有估值溢价。（过去A股的地产企业不能融资，但是也打开了）
基本所有未在A上市的房企都觊觎在A上市的条件。
供应方面：
另外这次不允许重新上市，特别标明可以借壳重组，而且重组对象必须为A股房地产开发为主业的上市公司
本次借壳，本人调研
很多在H股上市的房企或者未上市房企，都有极大的动力，而且在找壳，这样是最快而且最安全的上市方式。
2、弹性大，兑现快，优质壳供不应求
1）需求方面：
仅拿前30来说，潜在借壳对象就为， 碧桂园 ，中海，华润，绿城，龙湖，融创，金茂，旭辉，越秀，远洋，卓越，雅居乐，世茂，中梁中粮和融信就十几家公司， 潜在想回A上市的房企保守有大几十家。
2）供应方面：
A股优质地产壳供不应求
虽然A股为注册制，但是严格限制地产企业主体， 不允许新增地产上市主体对象
同时还存在在A股的地产企业也面临很多大的问题，能被借壳的极少，后面我慢慢分析
3）弹性非常大。
比如龙湖等，有巨大的借壳两地上市的意愿。
如果说龙湖借壳在A上市，很容易拿到1500亿以上市值
如果找到30亿以下的壳子，也就是50倍空间
其他公司如果借壳保守也有5倍空间
也就是本次借壳可能有5-100倍空间。
4）确定性强，见效快
相对于其他地产企业，你可能担忧基本面，担心地产需求问题，但是资产注入和借壳对基本面的改善是立即和明显的
第五、什么样的壳子好
1、市值低
低于百亿，最好低于50亿。这样借壳成本低。
2、负债少
负债少，低于20亿，最好10亿以下，本身地产公司没钱，更没精力给壳还债。
3、资产干净
最好不要有其他资产，或者其他资产少容易处理，否则置换等很麻烦
4、民营企业
民企决策快，而且灵活，意愿强
央企存在国有资产流失和审批问题，非常容易错过最佳时机。
5、无法律问题，合规性好，没有违规担保
财务干净，没黑历史，否则解决很难
6、属地最好在南方
南方潜在借壳公司多，且尽量大股东不要在北京，审批麻烦。
总之
最好是低价低负债干净能马上借壳的。
第六、符合条件的壳子
A股民营地产的小市值壳子就这些
踢出负债过高（超过20亿），过去有不良历史，还有在北京的，基本了
基本就没几家公司可以入选
其中有一家企业 粤宏远A ，典型的壳公司，目前市值不到30亿，负债不到10亿，资产干净， 基本是每个想回A的首选
第七、高赔率高概率
1、潜在借壳的公司高达几十家（还有未上市的）有需求
但是符合条件的壳公司仅为个位数。
特别是部分优质壳公司被选中的概率极大。
2、高赔率
如果被龙湖，中海，华润等选中，特别调研得知，龙湖借壳意愿最强。
基本有3-100倍的概率。
3、高速率
从昨天福星，世茂就能看出，市场对融资的紧迫，隔日就出了申请。
显然部分企业存在兑付和财务问题，需要马上解决融资
另外ZJH也会尽快审批
第八、这次地产怎么看
1、很多人类比今年春天的地产，实际上还是有很大区别的，上半年的地产只是边际放开，放开了部分地区的限购，降低了融资利率。
其实并不能本质改变基本面，地产当时只是一定程度解绑，让他不至于死太快。
2、这次的地产是史诗级别的，，同时可能有更多的利好（比如周五晚上的美元债）。就是要救地产，背后是要救经济。
因为地产涉及的行业太多了，银保地地产链上游大宗方方面面
而且这次的ZC显然会改变部分企业的基本面
明年很可能交易经济复苏，其中地产占GDP比重很高，可能是绕不开的
一个国家的股市，本质是当前国家需要什么的股市。
类似于19年5G，半导体。包括2021年的 新能源
只有资本市场追捧，股价高了，才有钱去解决现实问题。
难道5G当时不是融资给国家建设吗，不是一次性吗
难道半导体融资，国家大基金投资的企业就有盈利和分红能力吗？
救地产现在等于救民生，救经济
如果说大家都不来买，定增发不出去，再融资不行，政策就白出
另外这次地产显然处于不败之地，因为如果救不活，或者没有明显改善，就会出现更大的改善
另外很多人担心本次地产的政策见顶，也就是很难出现跟大的利好，如果炒政策博弈的角度来说，可能就是兑现的时候
其实政策远没见顶
比如放开三条红线
比如彻底放开公募REITs对商业地产和住宅地产
等等
第九、跨年大妖
每年的跨年大妖，都有几个特点
东方通信 ， 英科医疗 ，星期六， 郑州煤电 ， 朗姿股份 ， 九安医疗 等
1、市值低，启动市值肯定为50亿以下，基本为30亿以下。
2、股价低，股价都低于10元
3、题材大，都在当时有墙裂的时代背景，或者解决重大社会问题，或者属于新的技术变革，或者有极大的政策催化
显然
今年年底最大的最令人意外就是这次地产史诗级利好
而且相关壳资源，完美符合这个以上
能不能走出来，还需要观察
第十、注意风险
目前来看，地产没走完的概率很大
但是以上思路纯属意淫，今天的分歧已经出来了，周五地产退潮严重。
还是要观察
这波参与难度要大的多
看看下一波或许好点
$粤宏远A(SZ000573)$ $深振业A(SZ000006)$